Actualités juridiques

Janvier 2011  Votre avocat Martine MALINBAUM vous informe en matière de Bail d’habitation

Modifications apportées par la loi« exécution des décisions de justice » du 22 décembre 2010

Les huissiers peuvent dorénavant accéder aux parties communes des immeubles d’habitation pour l’accomplissement de leurs missions de signification ou d’exécution. Cette faculté leur est donnée par la loi du 22 décembre 2010, publiée au Journal officiel du 23 décembre 2010.

En outre, cette loi instaure une procédure de constat d’abandon du logement. Ainsi, le bailleur peut maintenant, lorsque des éléments lui laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, mettre le locataire en demeure de justifier qu’il occupe le logement. Cette mise en demeure doit impérativement être réalisée par exploit d’huissier, et notamment dans le cadre de la délivrance d’un commandement pour défaut d’assurance ou pour défaut de paiement du loyer. En cas de non-réponse dans le mois de la signification, il appartiendra alors à l’huissier de constater l’état d’abandon du logement. Ce constat pourra déboucher sur la constatation, par le juge, de la résiliation du bail. Les conditions de cette résiliation restent toutefois à définir par un décret à venir.

La loi du 22 décembre 2010 rend également obligatoire la notification au préfet des demandes additionnelles formulées pour obtenir le constat ou le prononcé de la résiliation du contrat de bail pour impayé de loyer.

Enfin, cette loi apporte des précisions en matière d’état des lieux. Les modifications applicables désormais sont les suivantes :

- l’état des lieux peut être dressé par un tiers mandaté par les parties ;

- en dehors de l’intervention d’un huissier, l’état des lieux est établi contradictoirement (en présence du bailleur et du locataire) et amiablement ;

- en cas d’intervention d’un tiers, les honoraires négociés ne sont laissés ni directement ni indirectement

à la charge du locataire ;

- lorsque l’état des lieux est rédigé par un huissier, le coût de son intervention est fixé par décret

en Conseil d’État.

Charges locatives : elles sont exigibles seulement si le bailleur communique au locataire leur mode de répartition et tient à sa disposition les pièces justificatives.En matière de bail d’habitation (dans le privé ou en HLM), lorsque les charges locatives donnent lieu au paiement de provisions, le bailleur doit respecter son obligation de procéder à une régularisation annuelle.

Dans une décision du 8 décembre 2010, la Cour de cassation rappelle qu’à l’occasion de cette régularisation, deux étapes doivent être scrupuleusement respectées :

• un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires ;

• durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

Si l’une de ces deux formalités n’est pas accomplie, le locataire peut demander le remboursement

des sommes encaissées.

Nouvelle organisation du marché de l’électricité : répercussions sur les charges locatives récupérables

Le bailleur est autorisé, depuis la modification opérée par la loi du 7 décembre 2010, à récupérer la dépense acquittée au titre des charges récupérables, toutes taxes comprises, lorsque cette dépense a été exposée dans le cadre d’un contrat d’entreprise « ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux ». Cette nouvelle disposition est applicable au contrat de bail concernant un logement du secteur privé ou social.

Dispositif Scellier : les plafonds de loyer sont revus à la baisse

Depuis sa mise en place en janvier 2009, le dispositif d’investissement locatif Scellier essuie diverses

critiques touchant notamment aux plafonds de loyer souvent bien au-delà des prix du

marché, à l’hétérogénéité des zones dessinées par la loi, etc.

Afin de « mieux prendre en compte la réalité des marchés locatifs privés », le décret du 20 décembre

2010 relatif aux plafonds de loyer et de ressources des locataires applicables à certains

dispositifs d’aide à l’investissement locatif prévoit une série de mesures.

Tout d’abord, de nouveaux plafonds de loyer, moins élevés, concernent les logements acquis,

construits ou financés par des parts de société civile de placement immobilier (SCPI) souscrites à

partir du 1er janvier 2011. Ainsi, les plafonds de loyer mensuel passent :

- de 21,72 à 16,10 n/m2 en zone A ;

- de 15,10 à 13 n/m2 en zone B1

- de 12,35 à 10,60 n/m2 en zone B2

- de 9,05 à 6,10 n/m2 en zone C.

De plus, ce décret crée une nouvelle zone dénommée A bis, comprenant des communes, dont la

liste est fixée par un arrêté du 22 décembre 2010 ; il s’agit de Paris et de certaines communes de

la petite couronne. Dans cette zone, le plafond de loyer mensuel est fixé à 21,70 n/m2.

Enfin, les règles d’indexation des plafonds de loyer et de ressources applicables à l’investissement

locatif et celles applicables aux baux de location et au logement social sont harmonisées.

Martine MALINBAUM

Avocat à la Cour

Ancien Membre du Conseil de l'Ordre

41, avenue Foch

75116 Paris

Tel : 01 42 25 41 41

Fax : 01 42 25 42 43

Email : mm@malinbaum-avocats.fr

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